Главная | Решения проблем договора купли-продажи недвижимости

Решения проблем договора купли-продажи недвижимости

В это время мошенник-продавец снова показывает свой товар - квартиру следующим покупателям по довольно заниженной стоимости что является верным признаком сомнительной сделки , также он показывает вновь взятую из органа юстиции свежую выписку из ЕГРП, не содержащую каких-либо обременений, в результате чего он успешно заключает очередной договор купли-продажи с обманутым добросовестным покупателем, а впоследствии и регистрирует его на сделке в той же Регистрационной палате, заработав еще пару миллионов рублей таким мошенническим образом.

И только ему одному известно, скольким добросовестным покупателям он смог продать квартиру в период этих двух недель. А также с выданной ему выпиской он может обратиться для продажи принадлежащего ему объекта в нотариальную контору, где он успешно еще раз "продаст" свою квартиру и получит деньги от покупателя. Мораль данной ситуации такова, что ввиду несовершенного законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним происходят проблемы, ставящие под угрозу защиту прав и законных интересов не только граждан, но и юридических фирм.

Закон от 9 июня г. N ФЗ, вносящий изменения и дополнения в Закон о государственной регистрации, попытался сделать существенный шаг вперед в направлении гарантии защиты прав и законных интересов участников оборота недвижимости от злоупотреблений и мошенничества в этой сфере, но, как выясняется на практике, к сожалению, действующее в России законодательство не направлено на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества.

Гражданский кодекс предусматривает основания, по которым впоследствии может быть утрачено право собственности у добросовестных приобретателей жилья, такие, как дефект и порок сделки, которые порой невозможно выявить на этапе ее подготовки и оформления, что впоследствии сказывается на обманутых покупателях.

В случае недвижимости все наоборот - перемещение объекта невозможно, поэтому передача происходит исключительно в документальной форме "по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче" ст. Представляется, что указанная специфика должна учитываться судом при принятии решения в рассматриваемой ситуации. По мнению автора, положения п. К рассматриваемой же ситуации следует применять ст. Такое решение представляется тем более верным, что на практике встречаются случаи, когда акты передачи подписаны как по одному, так и по второму договорам.

Определить же в этом случае, кому "действительно" передано имущество, абсолютно невозможно, так как по закону о передаче могут свидетельствовать только документы, которые имеются как у одного, так и у второго претендента. По договору, заключенному позднее, зарегистрирован переход права собственности.

Здесь, как представляется, однозначным будет преимущество того лица, которое зарегистрировано в качестве собственника объекта, несмотря на то, что договор, на основании которого регистрация произведена, имеет более позднюю дату. Разумеется, "первый" покупатель не лишен возможности обратиться в суд с иском, однако то обстоятельство, что с ним договор был заключен раньше, не будет само по себе основанием для признания недействительным договора со вторым покупателем и лишения его права на приобретенный объект недвижимости.

Первый покупатель в этом случае будет иметь право лишь на возмещение продавцом убытков, которые возникли в связи с неисполнением договора.

Похожие статьи

Таким образом, в основном, современные цивилистические дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. При этом большинство современных цивилистов единодушны в части выбора критериев, необходимых для деления вещей на движимые и недвижимые. Это единодушие нашло свое отражение и в разработанной Концепции, отметившей, что сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, " При этом неразрывность физической связи объекта с землей понимается как условие его использования по назначению и является главным критерием для выделения недвижимого имущества [42, c.

Учитывая изложенное, авторы Концепции посчитали, что содержащееся в ст. Хотя перечень объектов, содержащийся в ст. Подробнее об это будет рассмотрено далее.

При этом некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости все-таки не вполне совершенно и нуждается в изменении. Задаток это конкретно определенная сумма в сделках купли продажи недвижимости, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору купли - продажи недвижимого имущества платежей другой стороне, в подтверждение заключения договора купли - продажи недвижимости и в гарантию его исполнения.

Итак, задаток это часть той суммы, которую должник должен заплатить кредитору. Кроме того он обеспечивает выполнение договора.

Та сторона которая не исполняет обязательство полностью теряет сумму задатка. Осознание возможного наступления таких неприятных последствий подталкивает сторон обязательства к надлежащему его исполнению. Сумма которая передается по соглашению о задатке, признается задатком только тогда, когда стороны изначально на момент передачи понимали и закрепили , какие функции должна осуществлять данная денежная сумма.

Если какая-то из из указанных функций не была предусмотрена, то переданную кредитору денежную сумму задатком не признается, а законодательство призывает считать такую сумму авансом. Задатком невозможно обеспечить исполнение обязательства, которое предположительно сторонами возникнет только в будущем, так как обязательство, появляющееся на основании соглашения о задатке, то оно является дополнительным к основному, следовательно, оно производно и зависит от главного обязательства и может иметь место только при условии существования основного обязательства.

На случай появления разногласий, все денежные средства, внесенные до государственной регистрации договора купли - продажи недвижимости, признаются судом как авансовые платежи по основному договору купли - продажи недвижимости, а не задатком. Собственные отличия имеются у договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по причине особенностей предмета сделки. Тем не менее, следует отметить тот факт, что другие участники долевой недвижимой собственности обладают преимуществом выкупить продаваемую долю за определенную плату.

Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца.

Похожие главы из других работ:

В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст.

В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества. Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца.

Удивительно, но факт! Право частной собственности граждан на квартиру:

В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования сервитут той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче акта приема-передачи обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором. Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Литература

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При этом правила определения цены, предусмотренные п. Существенным условием договора продажи жилых помещений жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры , в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом [10]. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения Главными условиями договора в силу закона являются: В соответствии с п. Это имеет большое значение, так как договор считается исполненным с момента исполнения обязательств по передаче.

Ограничения обременения прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре прав. Следовательно, любое нарушение собственником ограничений обременений в отношении его прав на жилое помещение может повлечь, мягко говоря, нежелательные последствия. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии с нормой ст.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению договора. Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.

В договоре была предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений. В соответствии с нормой пункта 2 статьи ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.

Кроме того, здесь необходимо отметить, что в недавнем прошлом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля г. Таким образом, поскольку покупатель существенно нарушил условия договора, суд вынес решение о расторжении заключенного договора. Помимо договорных обязательств, неисполнение стороной государственной регистрации сделки тоже является уклонением от исполнения договора. Нормой пункта 3 статьи Гражданского кодекса РФ предусмотрено: Несоблюдение нотариальной формы договора купли-продажи недвижимости, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации влечет его недействительность ничтожность.

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации сделок и договоров: Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя но не для третьих лиц.

Именно с момента заключения договора то есть, до государственной регистрации покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, то есть передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом во всяком случае, с точки зрения третьих лиц.

В практике судов округа возник вопрос, связанный с тем, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Рекомендуем к прочтению! план на тему трудовые споры

В некоторых случаях стороны в споре и суды округа требование о государственной регистрации относили ко всем без исключения сделкам с недвижимостью, полагая, что отсутствие регистрации влечет недействительность сделки в силу нормы пункта 1 ст. В отношении договоров купли - продажи нежилых помещений, зданий, сооружений указанная позиция Федеральным арбитражным судом Северо - Кавказского округа, а также судебной практикой Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации признавалась неправильной.

Согласно статье ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Поскольку законом для оспариваемой сделки договора купли - продажи сооружений государственная регистрация не предусмотрена, ее отсутствие не влечет недействительность спорного договора.

Закон устанавливает требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, необходимость осуществления регистрации договора связана не с соблюдением формы сделки в договоре купли - продажи недвижимости, а с определением момента перехода права собственности на нее от продавца к покупателю ст.

Разъяснения по данному вопросу содержатся также в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября г. В соответствии с нормой статьи ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных нормой ст.

Казалось бы, что вопрос, какие сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, должен решаться исходя из того, содержится ли требование о регистрации сделки в специальной правовой норме, регулирующей тот или иной вид договора, либо в Законе о регистрации или другом специальном законе, и если такое требование не содержится, то отсутствие государственной регистрации сделки не должно влечь правовых последствий в виде признания сделки недействительной либо незаключенной.

Между тем, в юридической литературе высказываются мнения, что в силу ст. Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно - судебной практике.

Удивительно, но факт! Право на строение и сделки по строениям по советскому праву.

В частности, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости?

Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание, прежде всего интересы третьих лиц кредиторов продавца , которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, совпадающего с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю.

Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли - продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли - продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное решение было отменено по следующим основаниям. В соответствии с нормой пункта 2 статьи ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи.

Поскольку права собственности на строение у индивидуального предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данные о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества.

Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившего обязательство перед покупателем по передаче объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Удивительно, но факт! Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от

В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании договор продажи недвижимости.

Удивительно, но факт! К рассматриваемой же ситуации следует применять ст.

Получается, что в подобной ситуации ни продавец, ни покупатель не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нашедшей отражение в Постановлении Пленума от 25 февраля г.

Согласно норме пункта 14 данного Постановления при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

3.1 Специфика договора купли-продажи жилой недвижимости

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение. Указанное различие правовой природы отношений, при которых и покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения либо распоряжения в иной форме такого имущества покупателем или продавцом.

Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, недействительна, как противоречащая закону.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств. Положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не служит основанием для изменения отношений с третьими лицами п.

И, напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества. Однако наложение ареста на имущество продавца является и нарушением прав покупателя.

Удивительно, но факт! Суть спора заключается в целесообразности введения института государственной регистрации сделок с недвижимостью.

С этого момента, в силу п. Причём передача считается состоявшейся после фактического вручения и подписания передаточного акта.

При уклонении продавца покупатель вправе обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к исполнению договора и передачи жилого помещения либо с требованием о расторжении договора и возмещении убытков [30]. Исполнение договора продажи жилого помещения не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами.

В случае с покупателем, сделка будет считаться совершенной неуправомоченным отчуждателем [33]. В случае с продавцом, покупатель вправе требовать признания сделки недействительной [34] либо перевода прав и обязанностей покупателя на него, по аналогии с п.

Следовательно, исполнение договора происходит после его заключения.



Читайте также:

  • Прекращение договора аренды земельного участка судебная практика
  • Понятия и основания наследования открытие наследства шпаргалка
  • Ипотека караганда все банки
  • Крупная квартирная кража в москве