Главная | Залог и ипотека как способы обеспечения обязательств

Залог и ипотека как способы обеспечения обязательств

Ипотека может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части. Законодатель установил особые правила для обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитного договора.

С.П. ГРИШАЕВ

Эти правила заключаются в том, что ипотека обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование кредитом или заемными средствами. Причем, если для кредитного договора, который всегда является возмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договора займа установлено, что речь идет только о тех договорах займа, которые заключены с условием выплаты процентов.

Это обусловлено тем, что в соответствии с п. Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости , что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты искусственные спутники, космические корабли и т.

Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств

Такие объекты также указаны в качестве подлежащих ипотеке. Правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества в настоящее время объекты незавершенного строительства прямо признаны законодательством недвижимым имуществом , которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке.

Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки: Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Особый объект ипотеки - предприятие как имущественный комплекс ст.

Удивительно, но факт! Таким образом, правоприменитель сам должен решить вопрос о наличии противоречий между указанными правовыми актами, что создает определенные сложности на практике.

Он представлен не отдельной вещью или их совокупностью, а включает, кроме того, связанные с его деятельностью права, требования и долги, некоторые исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки. В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости. Наличие подобного правила вызывает удивление, поскольку неотделимые улучшения в силу своей физической природы не могут существовать отдельно от предмета ипотеки.

Следовательно, иного в принципе не может быть. Предметом ипотеки могут быть как жилые помещения жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир , так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения дачи, садовые домики и т. Однако ипотека жилых помещений осуществляется по особым правилам, которые содержатся в ст. Сюда же относятся и иные жилые помещения например, отдельные изолированные комнаты в квартирах.

Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества.

41. Задаток и удержание имущества должника как способы обеспечения исполнения обязательства.

Однако в данном случае необходимо согласие арендодателя п. Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами.

Запрет на передачу права пользования предполагает и запрет на передачу этого права в залог. Помимо права собственности ипотека может быть установлена в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения.

Это право производно от права собственности. Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство РФ или ее субъект или муниципальное образование.

Объектами права хозяйственного ведения являются те виды имущества в том числе здания, сооружения, станки и т. Субъекты права оперативного управления: В связи с этим ставится вопрос о том, чтобы с согласия собственника они могли это делать.

Еще по теме 4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств:

Обосновывается это тем, что такие субъекты права оперативного управления, как казенные предприятия, согласно ст. Таким образом, субъекты права оперативного управления могли бы закладывать недвижимость также с согласия собственника. В Законе об ипотеке п. В частности, к ним относятся природные ресурсы, недра, атомные электростанции и другое имущество, являющееся объектом исключительной собственности государства.

Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в настоящее время такой перечень установлен в ст. Предметом договора ипотеки всегда является недвижимое имущество, поэтому его идентификация всегда начинается с указания на то, к какой именно разновидности недвижимого имущества оно принадлежит земельный участок, квартира, жилой дом и т.

Если у недвижимого имущества есть индивидуальное название, то оно также указывается например, стадион "Метеор".

Удивительно, но факт! Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового в частности, если речь идет о земельных участках или сооружениях - привязкой к определенной местности. Залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность хозяйственное ведение залогодержателя.

Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства п. Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд или арбитражный суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством.

Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции, а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - арбитражными судами.

Удивительно, но факт! Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество урегулированы ГК ст.

При наличии в договоре об ипотеке так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон о том дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора ad hoc третейский суд. Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имуществ, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более трех раз в год.

Решение вопроса о том, какое нарушение является незначительным, а какое нет, отдано на усмотрение суда, который будет руководствоваться своим внутренним убеждением. Существует перечень вопросов, которые в обязательном порядке должны быть отражены в решении суда, рассмотревшего решение об обращении взыскания на заложенное имущество.

Суммы расходов по охране и реализации имущества не включаются в судебное решение об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку определить их точный размер заранее не представляется возможным.

Поскольку недвижимое имущество относится к индивидуально определенному и в большинстве случаев к уникальному имуществу, определить и указать являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, достаточно просто.

В частности, необходимо указать видовые, родовые и индивидуализирующие признаки недвижимого имущества. Судебная практика исходит из того, что начальная цена устанавливается исходя из рыночной стоимости на момент вынесения решения.

Определяется она на основании соглашения сторон, а при недостижении соглашения - судом. Особое значение для решения жилищной проблемы имеет система ипотечного жилищного кредитования, которое осуществляется на основании кредита, полученного в банке под залог жилого помещения. Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой п.

В нем также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

К залогу недвижимости в жилищной сфере устанавливаются дополнительные требования, направленные на уменьшение негативных последствий возможной утраты жилья. Вместе с тем нельзя и полностью исключать недвижимость из гражданского оборота, лишая граждан, таким образом, возможности улучшать жилищные условия за счет кредитов, единственным обеспечением которых является ипотека жилого помещения. Под кредитным ипотечным договором понимается договор, при котором банк кредитная организация предоставляет кредит физическому лицу гражданину для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

В данном случае речь идет об ипотеке в силу закона, которая возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Удивительно, но факт! Таким образом, при предоставлении залога основное обязательство не должно быть нарушено.

Ипотечные кредиты предоставляются на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательства по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В качестве залогодержателя могут выступать не только банки или иные кредитные организации, которые заключили с собственником жилого помещения кредитный договор, но и любые другие юридические лица, заключившие с ним договор целевого займа ст. При этом заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.

Для заключения такого договора в банк, который будет предоставлять ипотечный кредит, необходимо предоставить правоустанавливающие документы на жилое помещение копия свидетельства о праве собственности на жилое помещение продавца или договор участия в долевом строительстве , документы из БТИ экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о стоимости жилого помещения.

Кроме того, обычно банки требуют заключения сразу нескольких договоров страхования договоров страхования жизни и здоровья заемщика, страхования жилого помещения и так называемого титульного страхования в последнем случае страховой риск заключается в том, что существует возможность оспаривания сделки со стороны третьих лиц.

Залог как способ обеспечения исполнения обязательств. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество залогодателя.

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права требования , за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков и др. Залог может быть без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю. Право залога возникает с момента заключения договора о залоге В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Удивительно, но факт! Удержание — как способ обеспечения исполнения обязательства характеризуется тем, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику или иному указанному лицу, в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате вещи или по возмещению кредитору издержек по содержанию вещи, или других убытков, удерживать ее у себя до тех пор, пока соответствующее требование не будет исполнено.

В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.



Читайте также:

  • Трудовой спор определение и виды
  • Подвохи при сдаче квартиры в аренду
  • Согласие с иском об установлении отцовства
  • Ходатайство о возмещении судебных расходов в арбитражном процессе